贷款买房按揭怎么算 什么房产是不可以办理抵押贷款的

贷款买房按揭怎么算 什么房产是不可以办理抵押贷款的

有很多贷款购房的朋友可能平时不太懂得这些基本的流程，也不知道未来的利息到底是怎么算的，所以有时候会特别纠结，选择还款方式的过程中也会左右为难。大家可以先了解一下贷款买房按揭怎么算以及什么房产是不可以办理抵押贷款的，然后再选择一些合适的贷款方法，这样能够减少自己在还款过程的压力。

贷款买房按揭怎么算

购房一般是两种情况，包括等额本金还款法以及等额本息还款法，计算公式分别为等额本金还款法和等额本息还款法。

1、等额本金还款法：每季还款额＝贷款本金÷贷款期季数＋（本金－已归还本金累计额）×季利率。

等额本金的特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

2、等额本息还款法：每月还款额＝［贷款本金×月利率×（1＋月利率）÷还款月数］÷［（1＋月利率）×还款月数－1］。

什么房产是不可以办理抵押贷款的

1、未结清贷款的房产抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。

2、部分已购公房已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款；另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

3、未满五年的经济适用房回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。