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买二手房事项-银川装修价格

发布时间:2016-02-29 14:25 访问次数:

22日起,除北上广深外,房地产交易税、个税政策调整。

 

买房,卖房,介绍买房卖房的,都要开始忙活了。

 

不过,对买房的人来说,除了购房款、交的税让人发愁,就是找中介买房,不得不支付的一笔中介服务费。

 

这笔钱,数目可不小。

 

所以,也有不少人选择,买房直接找房主,跳过中介。

 

这,既要看机遇,也需要攻略!

 

今天,分享北京热心网友提供的一份详细的无中介买二手房实战攻略。

 

看看她,是怎么对中介say goodbye的。

 

 

2014年8月底,我决定买下租住的房子,于是与房东直接交易,没有通过中介。

 

正因为没有通过中介,所有环节都自己经历,了解更深入,感触更深,有很多可以分享的信息.

 

希望能够为买房卖房的盆友提供一些帮助。

 

有中介的盆友,如果自己熟悉流程,会更有底气,不用被中介牵着鼻子走。

 

首先看看二手房买卖的基本流程。

 

查验房本

 

如果房屋很满意,与房主基本达成了买卖意愿,那么第一步需要查验房本。

 

房本在房屋登记大厅可以查验,主要查有无抵押。

 

我是在朝阳区房屋权属登记中心。

 

虽然乌泱泱人很多,但二楼查房本没什么人。

 

与房东一起拿着房本原件,带好身份证,在领票窗口拿了号上楼就行,分分钟搞定,没抵押就行。

 

交定金

签定金合同

 

由于没有中介,这一步需要自己和房东协商进行。

 

交定金是让房东安心,签个合同让自己安心。

 

定金也是意向金,双方协商,数额以供需关系和房屋总价为准。

 

个人觉得:3—5万足矣,但也有朋友因为房子很抢手给了30万定金。

 

定金合同包括哪些呢?

 

你不放心的他不放心的都纳进去就好。

 

例如,违约了怎么赔付,网上可以找到模板。

 

一般来说,买方违约了定金就拿不回来了,卖方违约除了退还买方定金外还要另外再付等额的赔偿。

 

由于我的贷款方式是组合贷,江湖上传闻耗时长久,所以卖方对何时拿到钱非常关心,要求限定时间。

 

限定何时收到全部尾款,是一条非常敏感的条款。

 

因为,除了自己是否抓紧时间的因素外,银行、公积金中心、房屋登记中心的工作效率全然不可控。

 

曾有人因为与卖家签了限时约定最后超时赔钱的,所以要很谨慎。

 

但另一方面呢,房东有这个关切也很自然。

 

特别在没有中介担保的情况下,双方都是越快办完越好,能商定一个靠谱的时间也行。

 

当时,房东要求我6个月办完,我没答应。

 

现场向中介打听组合贷办下来要多长时间,有个中介说他们至少需要6个月。

 

于是,最后艰难商定成8个月内办完,否则按银行同期利率乘以房款来赔付。

 

目测这个时间应该是基本靠谱的。

 

另外,当时与房东商定,该房屋交易如果产生了个人所得税,全部由卖方承担,这一条也写进了定金合同里。

 

当然,这个定金合同是买卖双方私下签订的,不属于正式被承认的合同。

 

它的局限性在于,一旦发生违约,打官司到法院,可能一些限定和惩罚措施会不能按照双方约定的来进行。

 

这个具体的,可以向法律方面的朋友咨询。

 

购房资格审核

 

没有中介的难点就在于,你总也不知道下一步自己应该做什么,且很多服务性的电话都没有人接听。

 

上网查资料,攻略是一方面,住建委的官网很重要,实在不行的时候,需要现场去问。

 

购房资格审核这一步,我就去现场咨询了了一下,拍下了需要的资料(都贴在办事处的墙上),并且了解到,房本上写谁的名字就得谁到场。

 

 

这个流程不复杂,交了材料后过10个工作日上网查。

 

初审通过了就可以联系卖家一起去网签了,网签是正式的合同。

 

网签+交首付

 

网签环节所需材料,在购房资格审核交材料时工作人员会一并告诉你,准备齐全即可。

 

关于附加合同,网签中心是不会管的。

 

走完程序后买卖双方有补充的内容可以自己附在后面,这部分内容最好提前商量准备好,到时候直接签字。

 

一般来说,这些内容跟刚才所说的定金合同的内容差别不大。

 

网签密码要记好,之后会用到。

 

自行成交的首付款如何付?

 

有两种方式,划入资金监管账户,或者自行划转,即买方直接把钱给卖方。

 

中介最大的价值,我认为体现在这里。

 

它在中间做担保,首付款可以给的比较放心。

 

没有中介时,钱直接给卖方有风险。

 

但我还是选的自行划转,一方面比较信任房东,另一方面划入资金监管账户房东不一定会愿意,因为这意味着他可能得等所有一切办妥后才能拿到钱。

 

我和房东去银行办理了转账,并且让房东手写了一份收据,别看是手写的,看起来不正式,其实很有用。

 

贷款

 

1转移公积金

 

由于我是中直机关的公积金,中直机关所有的组合贷业务都委托给了北京市公积金管理中心。

 

所以,我先到中直机关去,开了一张转移证明。

 

开证明需要网签合同、首付款收据等,收据要手写的,银行凭据没用。

 

还需要什么资料可以电话咨询:010-83085463,83084872。

 

2公积金中心发起贷款

 

贷款可以由公积金中心发起,也可以由银行发起。

 

由于我涉及到转移公积金(从中直转为市属),所以就从公积金中心直接发起了。

 

正式交材料之前可以先去一趟,市属公积金中心在方庄,上二楼,咨询台会给你几张材料清单,记得一定要问清楚了再回家,因为服务电话很难打通。

 

比如说,当时要我提供配偶的暂住证,因为他不在北京工作。

 

要办暂住证他还得来北京,很麻烦。

 

于是我后来又去了一次中心,问了很多遍,才确认如果他的现住址根本不在北京就不用办这个证了。

 

另外,当时咨询员在清单上画了几个勾,本以为画勾的才需要,不画勾的就不用带。

 

后来交材料才明白画勾的意思是需要复印的,其他的也是需要的,比如说学历学位证明、职称证明等等,直接影响个人信用评级。

 

再如,有的表格里关于担保方式、收入情况、贷款额度等不知如何填写的内容,一开始没问清楚,又去一次的时候再问才得知这些不用填,特别是担保方式,组合贷款只能用抵押贷款。

 

上交初审材料的同时,我还交了一笔评估费。

 

这个费用现在还用不用交我不太清楚,后续有减免费用的政策出来,但似乎是新房评估费才减免,二手房评估费还是得交的。

 

那么评估到底是什么作用呢?

 

3公积金中心的评估

 

评估结果直接影响贷款额度。

 

举个例子,如果你的评估价是170万,你买的是首套房,那么贷款额度就是70*0.7=119万。

 

如果你实际交易价格是200万,那么你的实际首付额度也得远超过所谓的“三成”即200*0.3=60万,而达到200-119=81万。

 

所以,对于首付并不充裕,手头资金不足的人来说,要尽量让评估成绩好看些。

 

怎么好看呢?

 

评估主要分两部分:

银川装修价格

■第一部分,是对个人信用的评估。

 

影响因素主要有学历、学位、工作年限、职称、单位性质等。

 

事业单位的人公积金缴纳额度不高,很多中介听完这个数字会露出担忧的表情,认为你可能能贷的额度很少,实则不用太担心。

 

国家机关、中央直属机关等单位工作的人信用级别一般都比较高。

 

如果你还有领导职务,评了职称,工作年限还长,个人资质就会更好。

 

如果是以夫妻两个人的名义来评估,两人工作都稳定,将更占优势。

 

■第二部分,是对房屋的评估。

 

包括房龄、朝向、楼层、格局、装修、物业环境、交通便利程度、地段等,会有第三方评估公司的人和你约时间看房。

 

他会带着相机拍摄,每个房间都会看。

 

这个工作一般是房东来接待,但由于我刚好租住在我房东的房子里,所以就由我来接待了。

 

如果你想要评估信息好看一点,就努力小小讨好一下评估员吧。

 

我咨询过中介,说无须讨好,不清楚是不是中介公司和评估公司会有一些业务来往,关系要好。

 

从无中介的个人购买者来说,如果你能控制看房这个环节,还是自己多长点心眼比较好。

 

起码对评估员态度要好一点,有时候几万块钱的浮动空间也是看人家心情的。

 

我最后的评估值刚刚够我要贷款的额度,一分不多一分不少。

 

这里特别要讲一下房龄,房龄涉及到贷款年限。

 

贷款年限长,你交的利息多;贷款年限短,你每月还款压力大。

 

所以,在看房子的时候,也要根据自身情况考察房龄。

 

另外,朋友经验证明,国管公积金比较难贷,额度较少。

 

4银行面签

 

我之前一直以为,公积金初审过后会紧接着面签,但其实初审后没多久是银行的面签。

 

公积金中心将初审的材料和批下来的额度和年限交给银行,银行打电话给你通知面签。

 

由于这中间涉及到两个单位的沟通和配合,有时候会损耗一些时间。

 

如果碰上办事员业务不熟,可能会在某个环节停滞不前,自己要多打电话多催催。

 

银行面签需要买房的夫妻双方和卖方都到场。

 

过程很简单,就是填一堆表格,几乎没有为难我,也可能是因为工行是我的工资代发行。

 

银行有自己独立的一套信用评估标准,考察的内容可能和公积金那边是相似的。

 

当时面签到一半,工作人员接到一个电话,新政下来,评级c以上的可以打95折。

 

虽然折扣不高,但已经很高兴,毕竟当时期待银行打9折及以下的折扣几乎不可能。

 

现在据说银行的折扣能到8.8折,甚至8.5了。

 

5批贷函

 

我没有想到批贷函这个东西这么费劲。

 

银行面签后,我一直在等待公积金中心的面签,等了一个月,但是都没有等到。

 

我只好去公积金中心问,对方说应该由银行通知我过户,而公积金的面签在过户之后。

 

下午公积金中心又给我打电话,说我确实可以过户了,应该由银行通知我,但不知银行为什么没通知我。

 

我打电话给银行,银行说从没开过批贷函,不知道是什么流程,不知道怎么开,如果公积金中心说能过就过吧……

 

orz,大概是业务不熟的人。公积金中心当时说,能给我开批贷函。

 

于是,第二天我又去了公积金中心,结果中心又不给我开了,理由是我是组合贷,批贷函得银行开。

 

他们两头这样推来推去的我相当恼火。

 

最后一个小伙子来解释,说银行的办事员刚接手这个业务,不熟悉,我确实可以过户了。

 

可是要过户你得给我批贷函啊,没有批贷函,房东怎么会愿意给我过户呢。

 

费了很多口舌,最后公积金中心和银行总算是一边给我出具了一个批贷函,房东看到批贷函后,就可以交税过户了。

 

6交税、过户

 

这两个环节卖家都要到场。

 

先交税,朝阳区地方税务局第六税务所离朝阳区房屋权属登记中心很近,走着就能去。

 

1%的契税,满五唯一的房子没有别的税费了。

 

今年2月22日起,除北上广深外,房地产交易税、个税政策调整。

 

调整后取消了“非普通住宅140平米以上或别墅及商业用房交3%契税“的这一档,统一减免至如下政策”:

 

【契税】

 

■对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

 

■对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

 

■通知明确,家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

 

【营业税】

 

■个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;

 

■个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

 

【北上广】

 

看过来,还是维持原来的:

 

■普通住宅90平米以下首次购房1%

 

■二次或多次购房交1.5%

 

■90平米至140平米均1.5%

 

非普通住宅140平米以上或别墅及商业用房均交3%

 

过户需要网上预约,朝阳区房屋权属登记中心的官网http://fwdjzx.bjchy.gov.cn/上预定日期。

 

上午还是下午,当天带着预约号和预约编码去排队。

 

买卖双方要带好所有需要的材料(预约时会提供你要携带的材料清单)。

 

这个环节要交个费用是登记费,80元。

 

刚毕业没换身份证的同学要注意,登记时买方的身份证不可以是学校地址的。

 

7公积金中心面签

 

过户后把房本复印件交去公积金中心。

 

大约一周后便去公积金中心面签,也比较简单,在一个窗口填各种表格。

 

我当时比较二,以为两边用同一张还款卡就行。

 

其实不行的,得要两张银行卡,分别是银行的还款卡和公积金的还款卡。

 

8抵押、放款

 

公积金中心面签以后,告诉了我何时去银行做抵押。

 

抵押过程比较简单,我委托银行做了,把房本交给银行便好,交了几百块的抵押费。

 

从抵押到放款需要多长时间,不好说。

 

我们由于银行和公积金中心合同版本更新、工作人员失误加上我们自己失误(用圆珠笔签字了……)重填了三次合同,中间耽误了好多好多时间。

 

按照一般情况来看,半个月到一个月之内,怎么也放了,而我超过了一个月。

 

大致的流程就如上所说,总结来看,我觉得中介在中间能发挥作用的有以下几点:

 

■资金监管和担保(首付环节)

 

■咨询方便(不用每次自己跑去办事机构问)

 

■减少排队(资质好的中介有绿色通道,无需排队)

 

但同时中介也存在一些问题,或者说买房人需要小心的地方。

 

有时候,中介为了早日谈成买卖,会夸大组合贷的难度和时长,让买家难以实现组合贷。

 

实际上组合贷还是比商贷划算很多的,纯商贷利息高。

 

我大概是十一假期以后去办的贷款,1月22号放款。

 

4个月之内,我无中介全程跑完贷款环节,其间还因为上面提到的各种意外耽误了很多时间,可见完全没有最开始中介所说的最少半年这么夸张。

 

当然了,现在公积金可以贷款的额度又提高了,能全部直接用公积金最好了。

 

另外,还要担心中介为了尽快卖出房子,夸大可贷款的额度、年限、折扣。

 

怎么判断贷款额度,上面都提到了,自己一定要长个心眼,多算算,也多给银行打个电话问。

 

我的朋友就曾经被中介忽悠,说有私人关系能拿到贷款折扣,最后完全没起到作用。

 

最近有很多楼市利好的信息,比如折扣力度大呀、额度高呀、门槛低呀等等.

 

一来,很多政策都是指导性的,银行可能根本不管,你只有自己打电话问了才知道。

 

二来,政策要从中央传达到基层办事机构需要时间,不是说政策一下来立马立竿见影。

 

最后就是,中介能省很多麻烦,但是很多场合还是必须本人到场的。

 

如果你和我一样,在选择房源时没有用到中介,但是你并不敢信任房东,可以找中介跑程序。

 

我问过链家的一个业务员,问单纯跑手续怎么收费,她说1%。

 

这个价格还是很合理的。

 

还有人告诉我,可以找个中介朋友专门负责咨询,给1500元—2000元咨询费就行了。

 

但是我自己没有试过。

 

无论你有没有中介,本帖的作用在于知己知彼,希望能帮到各位。

 

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